REIT veya Real Estate Investment Trust, bizdeki karşılığıyla Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı demektir ve bireylerin gelir elde etmek için gayrimenkul veya benzeri varlıklara yatırım yapmalarına olanak sağlayan yatırım araçlarından bir tanesidir. REIT'ler de yatırım fonları gibi işleve sahiptir yani yatırım fonlarının yatırımcıların parasını borsaya aktarması gibi, REIT'ler de yatırımcılara bir gayrimenkule yatırım yapma olanağı sağlar. Bu aslında bir nevi yatırımcıların bir mülke gerçekten sahip olmadan ona yatırım yapma ve o mülkten gelir elde etme durumudur.
REIT’ler AVM, tatil köyü, otel, apartman, şahsi depolama alanları, depolar, ofis binaları gibi gelir getiren mülklerin sahibi veya işletmecisi durumundadırlar.
REIT Mantığı
REIT’lerin genel olarak basit bir iş modeli izlediğini söylesek yalan olmaz. Kısaca bir mülkü kiralayıp bu mülkten kira geliri elde ederler ve sonrasında elde edilen karı hissedarlarına temettü olarak dağıtırlar, yaptıkları iş bu yani. Genel olarak REIT’lerin gelirlerinin asgari %90’lık kısmını hisse sahiplerine (share holder) dağıtmaları zorunludur.
Biliyorum dönem ödevi kıvamında gidiyoruz ama finansal özgürlüğümüz için bunları bilsek fena olmaz. Kahvenizden bir yudum alıp okumaya devam edebilirsiniz.
REIT Olabilme Şartları
REIT ihraç etmek isteyen bir şirketin bazı koşulları sağlaması gerekiyor. Gelin inceleyelim:- Şirketin vergilendirilebilir olması gerekmektedir.
- REIT yönetiminin mütevelli heyet veya yönetim kurulu tarafından yapılması gerekir.
- Şirketin brüt gelirlerinin en az %75'i kira geliri, gayrimenkul satışı veya gayrimenkul finansmanından elde edilen faiz gelirleri gibi kalemlerden oluşmalı.
- Şirket toplam varlıklarının en az %75’i oranında gayrimenkul yatırımı yapmış olmalı.
- Şirketin vergilendirilebilir gelirinin en az % 90'lık kısmını yıllık olarak hisse sahipleri arasında temettü şeklinde dağıtması gerekir.
Yukarıdaki tabloda kısaca bu yazının özetini çıkartmaya çalıştım. Detaylar için aşağıdan devam ediyoruz.
REIT Çeşitleri
Genel olarak birçok REIT belirli bir sektöre ait gayrimenkullerle ilgileniyor, yani şirket belirli bir sektöre ait depoları, ofis binalarını kiralayan bir yapıda olabilir. Şimdi de biraz REIT çeşitlerinden bahsedelim.
Özkaynak REIT’leri
ABD borsalarındaki en bilinen REIT çeşididir. Temel amacı bir mülke yatırım yapmak olan bu REIT çeşidi o mülkten elde ettiği kira gelirini hisse sahiplerine temettü olarak öder.
Mortgage (Ev Kredisi) REIT’leri
Bu REIT çeşidi gelirini ev kredilerinden elde eder, yani ya hali hazırdaki ipotekli gayrimenkulü satın alır ya da gayrimenkul sahibine kredi verir. Aslında bu REIT türünün gelirini ev kredisi faizi ile bu krediyi finanse etme maliyeti arasındaki farktan elde ettiğini de söyleyebiliriz. Durum böyle olduğu için bu yatırım türünün faiz oranlarındaki değişikliklere karşı hassas olduğundan bahsetmek gerekir.
Hibrit REIT’ler
Bu REIT türü gelirini kiralardan, ev kredisi hisse senetlerinden ve gayrimenkul sahibine verilen kredilerden sağlamaktadır. Biraz karışık oldu farkındayım ama ileriki yazılarımda bu konuyu daha detaylı olarak inceleyeceğim.
REIT’lere Yatırım Yapmanın Faydaları
- Bir REIT kolaylıkla alınıp satılabildiği için nakde çevrilebilirliği kolaydır.
- Yatırımcılar %90 oranında getiri sağlayabilir (REIT ihraç etme şartlarını hatırlayın). Dahası, uzun vadeli bir yatırım olması sebebiyle gayrimenkul fiyatlarıyla orantılı olarak iyi bir gelir getirebilir.
- REIT’ler diğer hisse senetleri ile aynı şekilde borsada işlem gördüğü için diğer şirketlere uygulanan kanunlara tabiidir. Bu da şeffaflığı getirir.
- Yatırım portföyünüzü çeşitlendirmeniz için iyi bir seçenektir.
REIT’lere Yatırım Yapmanın Sakıncaları
- Faiz oranlarındaki değişiklik, vergi kanunları, gayrimenkul değerinin değişmesi… gibi etkenlerin sektöre etkisi REIT’lerin de performansını etkileyebilir.
- Bazı REIT’ler yüksek yönetim ücretlerine sahip olabilir.
- REIT temettüleri de diğer temettü gelirleri gibi vergilendirilir, yani bazı şirket temettülerine uygulanan vergi indirimlerinden faydalanamazsınız.
- REIT’ler gelirlerinin en az %90’lık kısmını temettü olarak dağıtacağı için kalan %10’luk kısım büyüme hamlelerini yapmada yetersiz kalabilir.
REIT mi Gayrimenkul Fonu mu?
Eğer amacınız yatırım portföyünüzü çeşitlendirmekse hem REIT’ler hem de Gayrimenkul Fonları (Real Estate Fund - Bu yatırım türünü de başka bir yazımda inceleyeceğim) uzun vadeli yatırım için faydalı olabilir. Gayrimenkul fonları genellikle gayrimenkul şirketleri tarafından ihraç edilen hisselere yatırım yapmaya odaklanırken REIT’ler ise kira geliri sağlayan gayrimenkullere yatırım yapar. Temel anlamda REIT’ler bir gayrimenkulü alıp satmak yerine ondan kira geliri elde etmeyi amaçlar.
Biliyorum biraz fazla uzun bir yazı oldu ama elimden geldiği kadar saf bilgiye dayalı bir kaynak üretmek için kaleme aldım bu yazıyı. Finansal özgürlük yolunuzda umarım faydalı olacaktır.
Sağlıcakla.
